martes, 6 de junio de 2017

Como comprar un edificio... like a Pro.

¿Como comprar un edificio entero en el centro como los profesionales? 


El objetivo: las fincas más deterioradas.

La transformación de viejas fincas en promociones de alto standing es un negocio en auge, asi que el interés de los fondos de inversión en ofrecer pisos de alto standing dispara la demanda.

Hoy explicamos el caso de Barcelona. La capital catalana a orillas del mar Mediterraneo está de moda y es mas barata que Paris, Londres o Nueva York.








Pero las operaciones más rentables no se anuncian en internet.

¿Cómo lo hacen?

El trabajo se hace a pie de calle, en los barrios céntricos. Se fijan en fincas deterioradas, preguntan a los inquilinos si todos los pisos de ese inmueble son de alquiler, y buscan al propietario en el registro.

Por ejemplo:

 “Un edificio venido a menos de un matrimonio mayor que vive lejos y que no puede rehabilitarlo, y a veces ni siquiera mantenerlo”.
 "Una finca de varios hermanos que no se ponen de acuerdo ni para adecentar el portal"
 "Un edificio tan destrozado que está vacío"


En el sector se conocen como operaciones "bajo radar". Encuentran al ropietario y le hacen una oferta.

El comprador siempre da el primer paso ya que el verdadero negocio está en la reventa: "Puedes rehabilitarlo y comercializarlo... o vendérselo directamente a un fondo” dicen quienes se dedican a esto.




Por contra, si un edificio a la venta se anuncia en la web o periodicos es que algun inconveniente ha surgido, quizá tiene inquilinos con contratos indefinidos o cualquier otro problema que dificulta la operación.

La gente con buenas propiedades no se fija en los carteles de “compro edificio en este barrio” que cuelgan buscafortunas sin dinero y que simplemente buscan poner en contacto a vendedores y compradores a cambio de una comisión”.

Habrá unas diez agencias en la ciudad que se dedican a la busqueda activa de propiedades. Por otro lado, unos 50 fondos de inversión están muy atentos y se hacen con todo lo que sale a la venta. Asi que estas agencias buscan productos que no están en el mercado: Su principal objetivo son las fincas de dueños que no pueden afrontar su rehabilitación.

Ahora hay mucho dinero extranjero, y comparado con Londres, París, o Nueva York, Barcelona les parece barata. Hay demanda y los precios suben.




Normalmente la compra de un edificio puede ser proporcionalmente más cara que la que de un piso suelto. Pero una vez adquiridos ni siquiera necesitan rehabilitarlos, esos fondos los recompran enseguida. Hay gente que sólo compra para vender.

En los barrios mas atactivos, son frecuentes las excursiones de inversores extranjeros: comerciales locales los llevan en furgonetas oscuras a ver edificios.

La demanda de alto standing en Barcelona es alta. La ciudad está de moda y muchos extranjeros con poder adquisitivo quieren vivir aquí asi que los fondos ven una oportunidad en la diferencia de precios con respecto a las grandes urbes. Al ser una ciudad muy densa, donde todos quieren vivir cerca del centro, y con la escasisima oferta de pisos de alquiler, los precios suben y suben.

En resumen, 

- Una pocas agencias buscan calle por calle fincas centenarias bien ubicadas, en estado deteriorado, y de un solo propietario.

- Localizan al dueño en el registro y le hacen una oferta.

- Lo revenden a fondos internacionales que los rehabilitan y convierten en pisos de alto estanding que luego venden a extranjeros de alto poder adquisitivo.

- Los precios suben.

- Ojo! Las mejores oportunidades no se anuncian en la prensa on en la web. Si una propiedad se ofrece públicamente, es poque los grandes compradores no estan interesados, posiblemente porque hay algun problema.