sábado, 23 de enero de 2010

A por la segunda inversion inmobiliaria !

Experiencias bancarias (Jueves 21/01/2010):

Despues de unos años volvemos a visitar un banco para pedir una hipoteca. Desde Junio llevamos analizando una zona, hablando con propietarios, visitando casas... hemos tratado con algunas entidades bancarias durante este tiempo pero solo han sido consultas via telefono y mail con intención de tomarle el pulso de nuevo al mercado. Las condiciones para comprar casa en 2010 son muy diferentes de las de 2006 asi que hacía falta trabajo de campo previo.

De toda nuestra zona hemos seleccionado una vivienda unifamiliar a estrernar de 175m2 en terreno de 240m2. Tiene 2 plantas, 4 hab. 3 baños, Garaje y Jacuzzi. Como el piso comprado en 2006 era pequeño y usado esta vez aplicamos la máxima 'piensa en grande' y vamos a por algo mejor.

Algunos datos económicos son:

Precio de tasación, 420.000 € (TINSA*)
Precio de salida del propietario 360.000, que rebaja a 330.000 (de momento).


Vivienda sin hipoteca actualmente.
Localización, a 30 min. de Barcelona en tren y a 1 min. caminanado desde la estación.
Zona residencial con colegios, farmacia, panadería, supermercados, autobuses, tren.

Punto negativo: La casa está situada en una zona de sombra, no es oscura pero le da el sol directo solo un par de horas al dia. A mi me gusta mucho el sol asi que esta es la unica pega que le pongo. La calidad y los acabados están por encima de la media en obra nueva vista ultimamente.

Una vez en el banco el empleado mira las nominas, mira unas tablas, y usa su calculadora para conocer los ingresos netos. introduce unos datos en el ordenador y la máquina imprime un informe. Nuevamente usa la calculadora y obtiene una tasa de endeudamiento que considera mas o menos aceptable (40% aprox.). La tasa de endeudamiento son las deudas dividido entre los ingresos. Es decir, lo que debes mensualmente -sumando todas tus deudas incluida la futura hipoteca que se está tratando- entre la suma de todo lo que ganas al mes.



Tras una media hora de conversación vemos que nos faltan unos 20.000 € para entrar dentro de los parametros del banco y recibir el ok para la hipoteca. Llegado este punto comienza una negociación: el banco te presta el dinero si tu le ofreces una garantía (el famoso aval de los padres del que hablamos en nuestra guia). Mi postura es siempre la misma: negarse a introducir avales externos. Con el tacto preciso le explico que no tenemlos opción de avales. Mi argumento es que mis padres están en proceso de separación (tu puedes usar tu propio argumento pero éste es muy efectivo ya que hace desaparecer el factor padres-avalistas y obliga que si las partes desean realmente llegar a un acuerdo deban ceder ellos).


Yo les propongo una solución para salvar esta distancia de 20.000 € que es que el propietario rebaje el precio. El propietario no estaba presente, solo la inmobiliaria como intermediario, asi que debo esperar una respuesta pero tampoco es mala cosa porque asi se lo piensan sin presiones. Yo me sentí muy comodo negociando esta vez.


Mi punto de vista es que ahora la pelota está en campo del propietario, que sabe hasta donde podemos llegar (porque se lo va a decir la inmobiliaria) y sabe que el banco puede aceptar financiar la operación. En otra epoca seguramente nos mandarían de vuelta a casa inmediatamente -en 2006, si tu no comprabas hoy, mañana venía otro que se lo quedaba- pero ahora no hay muchos compradores.


Las conclusiones son, como he dicho que el propietario debe decidir si rebajar el precio. Ya lo ha rebajado varias veces durante los ultimos 9 meses, ¿por que no una ultima vez?. Yo no conozco su situación, pero creo que el precio es bueno y él ha puesto un precio para que se venda la casa, es decir que creo que tiene interés frente a otros que siguen pidiendo los precios 'de antes' y que claramente no quieren vender. Espero que el dueño sea de la opinión de mas vale pajaro en mano que ciento volando.

¿Que pasará? ¿Como acabará esto? ¿Bajaran el precio para poder vender? ¿Mantendrán su posición?... lo comentaremos en cuanto haya un desenlace.

Saludos,


Más información:

Divergencia de intereses a la hora de comprar piso.

Valoración rápida de propiedades inmobiliarias. Truco para no perder tiempo.

Mitos en las ventas de pisos. Conoce los argumentos estrella de los vendedores.

Informe Tinsa Diciembre 2009: el precio de la vivienda en españa continúa moderando la caída, via idealista.com


*Nota: Tinsa es la mayor tasadora que emplean las cajas de ahorros en España. Muchos la consideran responsable en parte de la sobrevaloracion de los precios de los inmuebles, pero las cajas se fian de su criterio.

2 comentarios:

José Felipe Obiols dijo...

Gracias Nacho por compartir ésta información con nosotros. Me parece interesante toda la investigación que has desarrollado sobre la propiedad, además de tu forma de negociar.

Saludos, y sigue adelante.

Nacho dijo...

Gracias José Felipe, creo que la negociación es un arte que se puede cultivar y mejorar con la experiencia. Requiere salir de la zona de comodidad y superar algunas barreras psicológicas, es necesario desarrollarlo y no siempre me resulta fácil. Hay negociadores natos e intento aprender de los demás siempre que tengo ocasión.

Un saludo y gracias de nuevo por tu comentario. Ayudar a la comunidad es uno de los objetivos del blog.